成果名称：合肥首创奥特莱斯项目全过程工程造价咨询服务
获奖等级：一等奖
申报单位：国华工程科技（集团）有限责任公司
主要完成人：刘杨、王炜、张磊乐
一
项目概况【基本情况】
1. 项目定位与业态
合肥首创奥特莱斯位于滨湖新区徽州大道与珠江路交叉口，地铁一号线终点站（九联圩站）出口。为大型欧式风格商业综合体项目，建筑规模超10万平米，以意大利风格为主要建筑形态，结构独特新颖，造型丰富多变。建筑主体为二层，局部三层。一层和二层主要为商铺、娱乐区，三层主要为餐饮、办公区，为便于停车，专门配套建造了一座二层停车楼；室外步行街和室内步行街穿插于建筑之间，项目中设有多个广场空间，结合自动扶梯和客梯，奥特莱斯整体的空间形态丰富多样。
图1 项目鸟瞰图
商场以奥特莱斯名品折扣店为核心，集合国际精品、运动休闲、男装女装、特色餐饮、儿童游乐等业态，引进国际、国内知名品牌200余家，是集合文化休闲、旅游购物为一体的一站式购物空间。商场已于2018年9月22日盛大开业。
图2 奥特莱斯中央广场效果图
2、主要参建单位
建设单位：合肥创钜奥莱商业管理有限公司
勘察单位：建设综合勘察研究设计院有限公司
设计单位：安徽省建筑设计研究院股份有限公司
总包单位：中国华西企业股份有限公司
监理单位：合肥康达工程咨询有限责任公司
全过程造价咨询单位：国华工程科技（集团）有限责任公司
3、社会影响力
（1）滨湖新区重点配套项目
2016年2月17日省长李锦斌在安徽省十二届人大六次会议上做省政府工作报告时表示，安徽省将推动合肥都市圈一体化发展，创建国家级合肥滨湖新区，加快建设合肥长三角世界级城市群副中心，形成全国有影响力的区域增长级，打造“大湖名城、创新高地”。新区的核心功能将体现为行政办公中心、商务文化会展中心、省级休闲旅游基地和综合居住等，滨湖新区是合肥未来通过巢湖，走入长江，融入长三角地区的水上门户，是合肥未来新形象的集中展示区。本项目作为连接滨湖CBD、国际金融后台服务基地及牛角大圩生态农业园的休闲游玩聚集地，是滨湖新区重点打造的商业与生活配套工程，为市民提供了一个休憩、购物体验于一体的高端开放式场景。
（2）合肥市招商引资示范标杆
合肥首创奥特莱斯为政府重点招商引资项目，项目建成后由投资方100%自持运营，项目的招商、策划、建设及运营过程充分体现了合肥市作为一个开放性、包容性城市的魅力。项目建成后运营状态良好，投资效益明显，逐步成长为合肥市招商引资的有一个示范标杆。
项目位于一号线底站九联圩站附近，邻近金融后台服务基地，已入驻国有四大行等众多大型金融机构，区域范围内商业稀缺，因此项目建成将有效解决区域范围内民众购物休闲的需求，提高民众的生活品质。本项目是滨湖新区整体规划中配套的重点大型公共服务类项目，社会关注度高，影响力广泛，政府极为重视。同时本项目是首创钜大进入安徽市场的第一个项目，旗下打造的第八座奥特莱斯项目，“五年二十城”战略布局的关键一步，项目的成败将直接影响首创钜大在安徽的战略布局。因此，无论从政府层面，社会层面还是企业层面，本项目意义十分重大。
（3）观光消费网红景点
本项目位于徽州大道与珠江路交叉口，连接滨湖CBD与金融后台基地板块，紧邻合肥融创乐园、金斗公园、岸上草原及牛角大圩湿地公园，为旅游目的地交汇处，加之本项目独特的意大利式风格，别具一格的欧式建筑色彩，为城市增加了不一样的视觉体验。项目投入运营后，有机串联起自然风光游览与都市购物体验，成为广大民众网红打卡的热门景点，迅速成长为滨湖新区一颗耀眼明珠，充分彰显了合肥的都市形象，积极推动了城市的文旅发展。
二咨询服务内容
本项目为全过程造价咨询，从项目方案设计阶段介入直至项目交付使用结束，主要内容涵盖设计阶段的成本测算、指标分析及优化建议等，招标阶段的图纸会审、招标文件及合同编制与审查、模拟清单编制及开评标组织等，施工阶段的合同管理、工程价款支付、定价议价、工程变更控制、索赔管理及重计量工作等，结算阶段的结算审核、编制审核报告、成本后评估等，具体内容详见下表。
表1全过程造价咨询服务主要内容及成果
三 项目特点分析【重点、难点】
首创奥特莱斯为纯欧式风格大型商业综合体，建筑形式复杂多变，特色亮点突出。不同于以往一些常见项目，此种类型项目较为少见，我司亦缺乏这类项目相关的数据和经验，尤其是项目任务重，时间紧，要求高，使得我们的全过程造价咨询工作遭受巨大挑战，面临着一系列的困难和问题，主要表现在以下几个方面。
1、设计限额管理，“丙方变甲方”
本项目为首创集团全国布局的第八座奥特莱斯，前期建设过程中积累了典型工程指标数据，本项目实施限额设计，指标要求也极为严苛。我方承担全过程造价咨询，由于公司兼营设计业务，具备强大的设计技术力量，业主也将设计阶段的限额管理任务交由我方团队承担。如此一来，按常规在设计阶段承担指标测算工作的基础上，我方承担起了业主方的设计管理工作，这一变化对我们的咨询团队提出了重大的挑战。如何合理有效的控制好施工图相关指标，不突破限额，确保实际成本在目标范围之内，成为摆在我们面前需要解决的首要问题。
2、效果图总包招标，限期30天定标开工
因项目时间紧急，在总包招标阶段，设计仍处于方案设计当中，仅能提供一张效果图，无法提供设计施工图开展招标工作，因而无法准确地进行清单控制价的编制。但本项目建设方要求要以合理低价中标，同时又限定了总包单位定标时间及进场时间，要求30天内定标开工，如何合理的确定中标价格，节约招标时间，对项目相关风险进行预控，也是我们需要解决的问题。
3、分包繁多，相互交叉
施工阶段是整个项目中最消耗资金的一个部分，前期的一系列工作都是为这个阶段服务的，这个阶段使用的材料、机械及人员等内容都与工程项目的造价息息相关，如果不充分考虑这些问题，必然给项目造成不利影响。施工阶段专业分包单位多，集中施工，工期紧张，如何协调交叉施工，解决施工单位界面切割产生的造价问题，十分考验我们的专业能力和管控水平。而且需要在2个月内完成50余项分包工程的图纸设计优化及招标工作，工作难度之大可想而知。
4、过程调整众多，方案比选不断
在项目实施过程当中，工程变更不可回避，也是造价控制永恒的话题。根据建设方要求，针对每一项的工程变更都必须提出多种方案，以供建设方参考选择。这就导致了变更方案的不断调整，反复测算，进而对比，选择出最优的方案。如何做好这大量的测算工作给我们带来了新的问题。
四 咨询解决措施【先进理念】
我司自上而下对本项目高度重视，为了做好全过程造价咨询服务，我们未雨绸缪，综合考虑了各阶段各专业因素，提前组建了以注册一级造价师为主的项目管理团队，团队成员涵盖造价、设计、项目管理、监理等专业人员，同时针对项目进行反复分析研讨，为之制定出行之有效的全过程造价咨询整体服务方案，根据各个阶段的咨询服务工作要求制定了详细的工作计划，明确各部门及岗位的职责，目标责任落实到人，严格执行考核制度。
针对项目全过程造价咨询遇到的一系列问题，我们采用创新的管理理念，三个极致化工作理念（JJJ工作理念），即极致化组织，极致化管理，极致化服务的理念，采用小前端大后台、风险预控清单、渗透式服务及BIM技术等先进方法和措施，以解决项目产生的一些问题。
1、整合设计、监理资源，协助优化，控制限额指标
鉴于限额设计的高标准高要求，我们通过极致化组织，采取“小前端大后台”的组织模式，现场前端安排专业技术精湛，具有多年全过程造价咨询经验的土建、安装工程师各1人，负责与建设方的日常沟通协调，信息收集反馈，与此同时我们积极整合公司资源，借助于公司全过程咨询这个大后台，集造价、设计、监理、项目管理等多专业力量，通过造价的反复多轮测算，组织设计、监理及项目管理等内部专家人员参与方案研讨，分析其经济性，及时提出优化建议，以供建设方参考。另外我们严格遵守公司内部流程，执行三级复核制度，再对比其他地区同类奥特莱斯项目的经验数据，不断反馈设计对方案的修改优化，最终及时圆满的完成了任务。
2. 超前介入，勇为无米之炊，模拟清单辅助定标
在只有方案图就要完成招标的情况下，我们从方案设计前期便介入项目，详细了解建设方的需求和期望，提出了采用模拟清单招标的方式。我们考察省外其他地区同类奥特莱斯项目，集其相关数据指标，结合我们企业内部自有的数据库，通过对比分析，反复测算，合理地确定了本项目单位各项指标，最终确定本项目的模拟工程量，编制出了模拟清单。开评标阶段，我们组织清标专家组，并制定多轮清标方案，按照方案要求对投标报价中的异常项进行罗列，形成清标报告及清标问卷，分别反馈给建设单位及各投标单位，并要求投标单位针对问卷问题于下轮报价中进行调整或澄清。针对问题，我司及时对模拟清单进行修正，以确保清单控制价准确无误。最终在不可能实现的情况下，我们通过方案图完成了项目招标。
3. 全面统筹规划合同界面，有效控制合同内容重叠与缺漏
施工阶段工作繁多，任务十分艰巨。其中分包单位众多，达到50余家，总分包单位交叉作业，互有干涉，总分包界面划分为合同管理的重点，为此我们提前谋划，借助公司信息库优势，收集大量历史项目关于争议问题的数据，通过分析研究，对其进行归纳整理，最终形成了本项目的总分包界面划分清单，有效地指导我们在实施过程当中提前发现问题，并提前处理消化。另外对于合同中容易产生工程变更导致索赔的风险点，我们建立了反索赔目录清单，详细罗列了在施工过程中可能产生的问题。通过一系列极致化管理措施，我们建立了以上类目的风险预控清单，有效的避免了很多争议。
表3 总包与分包工程界面划分表（节选）
注：界面优化方案详见“过程文件11.2.2、总包与分包界限划分表”
表4 同期项目界面优化与签证对比
4. 高效利用企业数据积累及BIM技术，及时辅助方案比选
为了确保及时按质完成任务，我们采取渗透式服务模式，积极深入项目开展的各个阶段，勇担重任，攻坚克难，充分参考我们企业十几年积累的数据库指标与测算指标进行对比分析，直至方案的指标合理为止。另外我们还借助BIM技术，通过高科技手段提前发现项目是否存在碰撞，及时发现问题，反馈设计，以便达到方案最优的目的。
图4 应用BIM技术对复杂立面进行优化
五 咨询服务成效
合肥首创奥特莱斯项目从前期策划到后期竣工验收交付使用，在进行全过程工程造价咨询服务的同时，实现项目成本有效控制，整体结算额较目标成本直接节约资金1985余万元，工程按期交付，工程结算按期办结，审核误差率在要求范围之内。本项目的顺利实施无不体现了全过程造价咨询的重要性，我们通过提前谋划、精心准备、严格执行、全力服务等一系列措施，有效地解决了项目潜在的问题及困难，对各项风险进行提前预控，一站式的项目策划及过程管控的优越性在本项目中得以完美体现。
图5 建设单位代表授予我司锦旗及“优质供应商”荣誉证书
1、合理组织，高效筹划，历时29天定标开工
提前介入到项目各个阶段，小前端大后台的组织模式，合理配备各专业人员，提出模拟清单招标方式的建设性意见，通过一系列合理的组织方式，高效而精密的筹划，原本不可能实现的30天招标任务，我们用了29天就完成了，有力地保障了项目的开工时间。
2、限额管理，结算指标低于限额15%
本项目在建设方及我司成本控制的强烈意识下，树立了全员、全方位、全过程的限额管理意识，严控目标成本，加强合同管理，落实岗位职责，动态跟踪管理，充分发挥了我司全过程造价咨询服务的作用，建立风险预控清单指导我们工作的开展，最终结算指标低于限额指标的15%。
表6 总承包优化建议成效案例（节选）
3、方案比选40多项，节约投资30%
整个项目的方案比选有40多项，而每项方案都要历经3~5次的修改，每次修改我们都要进行相应的测算，所以我们的测算做了有上百次。在这庞大的测算强度下，我们有效地完成了方案的优化，实现了项目投资节约30%，创造了骄人的成绩。
图6 项目实景图
六 借鉴及推广价值【经验总结】
合肥首创奥特莱斯是我司第一个真正意义上的大型商业综合体全过程造价咨询服务，项目从前期方案设计介入至项目后评价，非常具有典型性，是一个十分成功的案例。
通过我们自身综合的平台优势，同时借鉴我们全过程工程咨询十余年实践积累的经验，我们出色地完成了该项目的造价咨询服务。我们对整个项目进行了经验总结，该项目模拟清单的误差率仅为 1.2%,项目在首创同期奥莱项目中实现晚实施、早交付的奇迹，投资控制实际目标完全符合建设方的期望，获得了业主的好评与嘉奖。
1、以造价为基础，整合资源，发展全过程工程咨询
作为全过程造价咨询服务，必须以造价为主导，辅以其他专业。要做好全过程造价咨询服务，还需转变思路，不能仅局限于我们传统的工程造价咨询服务范围之内，需要拓展服务类型，介入到设计阶段，做好合同管理，建立风险预控体系，进行平台化服务，从传统快餐式的造价咨询转变为精细化控制的全过程咨询管理。
2、统筹管理合同界面，有效减少交叉争议
加强合同界面管理，提前梳理、统计和划分界面范围，进而指引我们项目实施中进行造价控制，是一种很好的管控措施，为我们提前解决的很多问题，有效的杜绝了因分包单位众多，交叉施工而产生的争议。这种方式值得在所有工程项目中大力推广。
3、未雨绸缪，风险预控清单保建设
为了有效地是实施过程中进行管控，我们在项目未实施时建立了风险预控清单，一改传统造价咨询被动控制的局面，指导我们在实施过程中提前发现、提前解决，收到了良好效果，这种做法若我们在今后的项目中大力推广，能有效控制风险的发生，节约投资。
4、加强数据库及BIM技术应用，辅助传统造价咨询
充分利用企业的的数据库，为我们能够合理的确定项目数据指标，确保项目的造价接近实际提供了有力支撑。BIM技术的应用，为一些复杂管线碰撞及外立面的优化，提供了宝贵的参考，为我们解决问题提升了效率。因此，加强企业数据库建设和BIM技术的应用，值得推广。（注：该参评报告经申报单位同意后公开，部分内容略有删减。）
专家点评
专家点评一：
本实例为建筑规模超10万m2的大型欧式风格商业综合体项目全过程造价咨询服务，自项目方案设计阶段介入直至项目交付使用结束，主要内容涵盖设计阶段的成本测算、指标分析及优化，招标阶段的模拟清单编制、多轮清标，施工阶段的动态成本管理、工程变更控制，竣工阶段的结算审核、成本后评估。咨询服务方采取“小前端大后台”的组织模式，整合企业资源，集成造价、设计、监理、项目管理等多专业力量为项目服务，最终竣工结算指标低于限额指标15%，获得委托方满意的评价。主要亮点有：通过多方案多重比选，优化了限额设计指标；通过考察同类项目并结合咨询企业自有数据库，经模拟清单编修、多轮清标、评标定标流程，实现了委托方根据方案图在短期内完成招标工作的目标；通过提前谋划，形成总分包合同界面划分清单，同时对于易产生工程变更导致索赔的风险点建立反索赔风险预控清单，有效避免了因分包单位众多、交叉施工而产生的争议。本实例对于同类全过程造价咨询服务业务具有有益的借鉴意义。
专家点评二：
该项目建筑面积10万平方米，全过程造价咨询单位不但承担了造价指标测算工作，还承担设计阶段的限额管理任务，招标过程无施工图的前提下合理的确定中标价格，30天内完成定标开工；在施工过程中， 2个月内完成50余项分包工程的图纸设计优化及招标工作；针对项目全过程造价咨询遇到的一系列问题，该公司创新管理理念，采用小前端大后台、风险预控清单、渗透式服务及BIM技术等先进方法和措施，圆满完成全过程造价咨询任务。该项目全过程管理资料完整，管理制度完善，管理水平高。该项目为造价咨询公司如何拓展业务空间，提供多样化增值服务，提供了学习和借鉴的样板。
