建筑业与房地产业的营改增实施已有1月有余，一些造价人仍没完全搞懂。不懂是正常的，因为营改增很多是涉及财务税务方面的知识，但既然涉税，就与造价成本有着保持千丝万缕的联系，真是剪不断理还乱！有必要重新梳理一下“营改增"。
一、营业税与增值税区别还得讲一讲

营改增，顾名思义，就是营业税改征增值税。

营业税是价内税，价税合一，全额征税，亏损也要纳税；增值税是价外税，差额征税，亏损可不纳税。

营业税有重复征税特征，流转环节越多，重复征税越严重；增值税是流转税，只对不含税部分征税，不产生重复征税。

营业税不抵扣；增值税是可抵扣。

营业税计税方法：应纳营业税=营业额（销售收入）×税率 。

增值税计税基数均不含税，销售额=含税销售额÷（1+增值税率）

a、  简易计税方法：应纳税额=销售额×征收率（3%）

注：小规模纳税人采用简易计税方法，一般纳税人采用一般计税方法，在某种情况下，一般纳税人也可以选择简易计税方法计税。如一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务、一般纳税人为建设工程的老项目提供的建筑服务可以选择简易方法计税。

b、一般计税方法：应纳税额=销项税额-进项税额

销项税额=销售额×增值税率（11%）

C、农产品进项税额=买价×扣除率（13%）产品和服务凡流转到企业外部会产生销项税额。增值税的视同销售项目强调纳税抵扣链条完整、税负平衡、配比原则和最终使用纳税，不论是对内、对外，有否取得现金流入，只要是向外转移或最终使用货物，就应承担税款。不得从销项税额中抵扣的进项税额，应该做进项税额转出处理。
二、增值税与其他税种的异同

增值税是多环节逐次征收，中间每一次流转都会产生增值税，直至最终使用一环，就不会再次进入常规征收环节。

土地增值税与增值税是不同的税种，增值税是凡有销售即产生增值税，土地增值税是土地升值所产生的税。

城市建设费、教育附加及地方教育附加等税种原来以营业税为计算基数，现在以实缴增值税（即抵扣进项税后）为计税基数。根据之前的工程计价规则，税金计取为3.48%或其他比例，已考虑建企的其他附加税如城市建设费、教育附加、地方教育附加、河道管理费。而营改增后，工程造价的税金按增值税率11%（小规模纳税人和简易计税按3%），城市建设费、教育附加、地方教育附加、河道管理费等很多地区已归入企业管理费中，而企业管理费率往往是可竞争费。

企业所得税是对企业的生产经营所得和其他所得征收的一种税。它是以企业总收入减去企业总成本为基数，乘以适用税率（一般企业25%，小微企业20%）。如果进项税不能抵扣就是计入企业成本。
 三、建筑业相关的增值税率

不同的行业其增值税率不同，主要是考虑重资产与轻资产的区别。如设计、造价咨询等行业无需采购大宗材料和设备，其进项税额微乎其微，所以，增值税率比建筑业房地产业低。

1、建筑业、房地产业增值税率11%；2、大宗材料、机械设备与租赁增值税率17%；3、运输增值税率11%；4、服务业增值税率6%；5、农产品增值税率13%，注：苗木等农产品自产自销免征增值税，苗木贸易商按一般纳税人增值税率按13%；6、小规模纳税人增值税征收率3%（房地产业是5%，因为房地产业原营业税率是5%）；

7、简易计税增值税率3%（房地产业是5%，因为房地产业原营业税率是5%）。

记住这几种常见税率非常有用，别人问的时候能对答如流，实际应用起来也轻车熟路，便于更好的报价定价及制订相关策略。
四、营改增抵扣链:哪些可抵，哪些不能抵

营改增的核心是抵扣链条打通，环环相扣，层层抵销。但由于实际操作中存在有的可抵扣，有的不能抵扣；有的抵扣多，有的抵扣少；有的看上去能抵扣实际却抵扣不了，有的似乎不能抵扣实际是可以抵扣。情况异常复杂。

抵扣是以一个纳税人主体独立会计核算为单位，即一个纳税人的所有进项税抵扣其所有销项税，相同纳税人下的不同项目可以相互抵扣，但抵扣有诸多限制。

抵扣只在相同税种之间进行相互抵扣，不同行业不同增值税率可抵扣，但不能抵扣企业所得税等其他税种，不同税种之间不能相互抵扣。

中国的增值税管理非常地严格，抵扣条件极为苛刻，根据规定，取得抵扣要满足如下条件：1.企业是一般纳税人；2.取得合法的扣税凭证；3.业务真实发生；

4.在规定的时间内认证和申报抵扣，一般为180天自然日，且当月申报抵扣。

不足抵扣的可以继续抵扣。

不是所有的进项税都能抵扣。

纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。即三证统一，否则不能抵扣。

用于简易计税方法计税项目，即选择了简易计税方法后就不得享受抵扣权利也不能被对方抵扣。小规模纳税人不享受抵扣权利，但小规模纳税人到税务部门代开增值税专用发票可被对方抵扣；

非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务进项税不能抵扣；

所谓非正常损失是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。

发生开票有误或者销售折让、中止、退回等情形的，未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得扣减销项税额或者销售额；

向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产，不得开具增值税专用发票，也就不存在抵扣；

应当办理一般纳税人资格登记而未办理的，其进项税额不得从销项税额中抵扣；

资料不全的，一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的；

开具增值税专用发票手续极为繁琐，需要提供许多企业资料，如对方名称、税号、开户行及银行帐号，对方的税务登记证副本复印件，纳税人资格认定书，企业营业执照等。有的因麻烦或其他原因而作罢，开具增值税普通发票则不需要这些资料，但开具增值税普通发票它是不能抵扣的。不管是普票还是专票，其增值税率是一样的。

上下游增值税应税单位之间会不会形成断层，导致抵扣链条中断？理论上是有可能的，任何一家企业都不是孤立存在的，它既是供方又是需方，对上游它是需方，对下游它又是供方，它既抵扣上家，又被下家所抵扣。如果这家企业破产倒闭或出现其他情况被查封了失联了，那么，抵扣链条极有可能中断，因为它开不了票，且抵扣也是有时效的。
五、营改增的工程计价规则是“价税分离”

营改增下的计价规则本质是 “价税分离”，因为增值税是以不含税为计税基数，所以全部采用“裸价”，建筑业的人工、材料、机械等全部“价税分离”。

由于工程定额计价规则下人工费不属于进项，它是按建筑企业的人工工资测算。虽然实行劳务分包（由劳务公司开具增值税发票），也有可能产生进项税，财务上可以进行抵扣处理，但计价中没法调整也不必调整，仍按原计价依据执行。

材料信息价发布已实行“价税分离”，对销售价格进行价税分离和销售不含税价格与销售含税价格进行换算，剥离含税价中的增值税额。

上海等省市地区为简化和方便起见发布了材料价格的折算率，如原信息价只有含税价，那么可以通过折算率得出其除税价。折算率不等于材料的增值税率，折算率主要是考虑材料费、运输费的增值税率不同的因素。

一般纳税人按“二票”制计税，除税价=含税价/（1+增值税率折算率）。所谓“二票制”指材料款与运输费分别开票。

一般纳税人按“一票”制计税，除税价=含税价/（1+增值税率）。所谓“一票制”是指材料体格中包含运输费用。

简易征收计税，除税价=含税价/（1+征收率）。

信息价举例如下表：

序号	名称规格	单位	含税价	除税价
182	PC预制外墙板（含钢量130kg/m2）	m2	2800	2397.06

PC预制外墙板折算率16.91%。